En résumé

Les déficits générés par la location des biens immobiliers peuvent venir s’imputer sur le revenu global du foyer afin de diminuer la base d’imposition.

Quel est le mécanisme du déficit foncier ?

Le régime réel d’imposition concerne les propriétaires de biens immobiliers qui sont donnés en location, et qui sont imposés à l’impôt sur le revenu.

Ce régime s’applique de plein droit si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€ annuel, l’option est également possible pour les revenus inférieurs à ce montant.

Le régime réel s’oppose au régime micro-foncier. Seul le régime réel permet la génération d’un déficit foncier : le déficit foncier se génère lorsque les charges supportées par le propriétaire sont supérieures aux loyers encaissés.

Quelles sont les charges déductibles du revenu foncier ?

Les charges déductibles sont les suivantes :

• Dépenses d’entretien et de réparation
• Dépenses d’amélioration si le local est à usage d’habitation
• Charges de copropriété
• Charges locatives non récupérées
• Primes d’assurance
• Intérêts et frais d’emprunt 
• Frais de gestion et d’administration du bien
• Impôts non récupérables auprès du locataire

Quel est le montant de l’avantage fiscal ?

Le déficit foncier généré peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700€ par an. Le montant de déficit supérieur à ce montant peut être imputé sur le revenu global des six années suivantes, ou sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Seuls les intérêts d’emprunts ne peuvent pas être imputés sur le revenu global, ils ne sont déductibles que des revenus fonciers.

Attention, en cas de cession du bien ayant entrainé une imputation du déficit foncier sur les revenus, cette imputation est invalidée sur les trois années précédentes. L’impôt sera alors recalculé sans imputation du déficit, et le contribuable devra s’acquitter de cet impôt.

Lors de la revente, la plus-value générée par la cession pourra également profiter d’abattement en fonction de la durée de détention. Ainsi, après une détention supérieure à 30 ans, la plus-value sera totalement exonérée d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux !